WOZ-waarde versus vraagprijs: wat zegt het verschil?

Kort antwoord

De WOZ-waarde en de vraagprijs meten niet hetzelfde, dus een verschil is normaal. De WOZ is een taxatie door de gemeente naar de waarde op 1 januari van het vórige jaar, gemaakt met een model op basis van verkopen in de buurt. De vraagprijs is wat de verkoper vandaag vraagt, inclusief zijn verwachting van de markt.

Daardoor loopt de WOZ in een stijgende markt structureel achter. Dat op zich zegt niets. Wat wél iets zegt, is een verschil dat groter is dan die vertraging verklaart — in beide richtingen.

Je kunt de WOZ-waarde en de historie ervan voor een adres opvragen; in het voorbeeldrapport staat de reeks van twaalf jaar naast de overige gegevens.

Waarom de twee uiteenlopen

• Peildatum. De WOZ van dit jaar gaat over 1 januari van vorig jaar. In een markt die 8% per jaar stijgt, ligt de WOZ dus al snel ruim 10% onder de actuele waarde.
• Modelmatig. De gemeente waardeert massaal, op basis van referentietransacties, oppervlakte en type. Een luxe keuken of een achterstallige badkamer zit er niet in.
• Geen bezichtiging. De taxateur is meestal niet binnen geweest.
• Bijzondere kenmerken. Erfpacht, monumentstatus en een slechte fundering worden niet altijd volledig verwerkt.

Wanneer het verschil een vraag oplevert

Vraagprijs ver boven de WOZ. Vaak gewoon de markt. Maar vraag door als het verschil veel groter is dan bij vergelijkbare woningen in dezelfde straat: is er recent verbouwd, of is de prijs optimistisch?

Vraagprijs rond of onder de WOZ. Dit is het interessantere signaal. Er kan iets aan het pand zijn waar de markt van terugschrikt — fundering, erfpacht die afloopt, een VvE met een aanstaande heffing, geluid of een bestemming in de buurt.

WOZ die niet meebeweegt. Kijk naar de reeks, niet naar één jaar. Een woning waarvan de WOZ jarenlang achterblijft bij de buurt, is het nakijken waard.

Waar je de WOZ nog meer voor gebruikt

De WOZ-waarde bepaalt je OZB, het eigenwoningforfait en (bij een appartement) vaak je aandeel in de VvE-kosten. Een te hoog vastgestelde WOZ kost je dus geld na de aankoop — je kunt daar bezwaar tegen maken. Voor je hypotheek telt de WOZ niet: geldverstrekkers werken met een taxatierapport.

Checklist

• WOZ-waarde van dit jaar opgezocht in het WOZ-waardeloket
• De reeks van meerdere jaren bekeken, niet alleen het laatste jaar
• Peildatum genoteerd en de marktontwikkeling sindsdien meegenomen
• WOZ per m² vergeleken met vergelijkbare woningen in de straat
• Gekeken of erfpacht, monumentstatus of VvE-lasten het verschil verklaren
• Bij een kleine of negatieve marge: doorgevraagd naar de reden
• Recente verbouwingen in kaart gebracht (zitten niet in de WOZ)
• Taxatie ingepland voor de hypotheekaanvraag
• Kosten koper doorgerekend boven op de koopsom
• Toekomstige OZB en eigenwoningforfait meegenomen in je maandlasten

Wat dit niet vervangt

De WOZ-waarde is een modelmatige taxatie en geen marktprijs. Deze gids vervangt geen taxatie, geen bouwkundige keuring en geen financieel advies. Gegevens uit openbare registers kunnen ontbreken of verouderd zijn; laat wat je bod raakt bevestigen voordat je erop handelt.