Onderzoeksplicht: wat moet je als koper zelf uitzoeken?

Kort antwoord

Als koper heb je een onderzoeksplicht: wat je zelf had kunnen weten, kun je later moeilijk bij de verkoper neerleggen. Daar staat de mededelingsplicht van de verkoper tegenover — hij moet vertellen wat hij weet en wat voor jouw beslissing belangrijk is.

De grens tussen die twee wordt per geval bepaald, maar de vuistregel is bruikbaar: informatie die openbaar is, hoort bij jou. Informatie die alleen de bewoner kan hebben, hoort bij hem. Een verzakking die in de bodemkaart staat is jouw onderzoek; een lekkage die vorig jaar is weggewerkt is zijn mededeling.

Je kunt het openbare deel in één keer laten opzoeken voor een adres. Het voorbeeldrapport laat zien welke bronnen dat zijn.

Wat valt onder jouw onderzoeksplicht

Alles wat openbaar raadpleegbaar is of met gebruikelijk onderzoek te vinden:

• eigendom, erfpacht, hypotheekinschrijvingen en beslagen (Kadaster)
• erfdienstbaarheden, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen
• het omgevingsplan: bestemming, bouwhoogte, vergunningplicht
• monumentstatus en beschermd stadsgezicht
• bekende bodemverontreiniging
• de bouwkundige staat, voor zover een keuring die aan het licht brengt
• bij een appartement: de splitsingsakte, het MJOP en de financiële positie van de VvE

Dat je het "niet wist" helpt niet als het in een openbaar register stond en je niet hebt gekeken.

Wat valt onder de mededelingsplicht van de verkoper

Wat hij weet en jij redelijkerwijs niet kunt zien:

• gebreken die zijn weggewerkt of afgedekt
• lekkages, vocht, houtrot, scheurvorming en eerder herstel
• geschillen met buren, de gemeente of de VvE
• een aangekondigde VvE-heffing of erfpachtherziening
• overlast die niet uit de stukken blijkt

Twijfel je? Stel de vraag expliciet en laat het antwoord opnemen in de koopovereenkomst. Een gestelde vraag verschuift de verantwoordelijkheid; een niet-gestelde vraag niet.

Hoe je de grens vastlegt

Zet je onderzoek om in tekst. Drie manieren, van licht naar zwaar:

1. Vragen met antwoord in de akte. "Verkoper verklaart dat er geen funderingsherstel is uitgevoerd of aangekondigd."
2. Voorbehoud. "Onder voorbehoud van bouwkundige keuring met een herstelkostengrens van € 7.500."
3. Ontbindende voorwaarde. Voor alles wat je bod fundamenteel zou veranderen als het anders blijkt te zijn.

Let ook op wat de verkoper uitsluit. Een ouderdomsclausule of een niet-zelfbewoningsclausule verschuift risico naar jou — dat kan redelijk zijn, maar dan wil je weten waarvoor.

Checklist

• Kadastraal uittreksel en eigendomsakte opgevraagd en gelezen
• Erfdienstbaarheden en bijzondere bepalingen nagelopen
• Omgevingsplan gecontroleerd op bestemming en vergunningplicht
• Monumentstatus en beschermd stadsgezicht gecontroleerd
• Bodemloket geraadpleegd op bekende verontreiniging
• Bij een appartement: splitsingsakte, MJOP, notulen en reservekas gelezen
• Bouwkundige keuring ingepland of als voorbehoud opgenomen
• Openstaande vragen schriftelijk gesteld aan de verkopend makelaar
• Antwoorden laten vastleggen in de koopovereenkomst
• Uitsluitingsclausules gelezen en begrepen

Wat dit niet vervangt

Onderzoeksplicht is een juridisch begrip en de invulling verschilt per geval. Deze gids geeft je de vragen, geen uitspraak over jouw situatie. Hij vervangt geen bouwkundige keuring, geen notaris en geen juridisch advies. Openbare registers kunnen onvolledig of verouderd zijn; laat elk signaal dat je bod raakt bevestigen voordat je erop handelt.