VvE 문서의 단기 체류 및 임대 규정

네덜란드에서 아파트를 구입한다는 것은 종종 VvE(Vereniging van Eigenaars, 소유자 협회)에 가입하는 것을 의미합니다. 지금 임대하려 하거나 나중에 단기 체류 손님에게 사용하려 하거나, 해외로 이주할 가능성을 염두에 두고 유연성을 유지하려면 VvE 문서가 결정적일 수 있습니다.

VvE rental restrictions Netherlands를 찾는 사람에게 핵심은 간단합니다: 매물 설명이나 판매자의 설명에만 의존하지 마세요. 정답은 보통 네덜란드어 문서에 있으며, 때로는 지방자치단체 규정에도 있습니다.

아파트를 고려 중이신가요? Huisscan을 사용하면 입찰 전에 네덜란드 부동산을 확인할 수 있습니다: 주소를 입력하고 VvE 문서를 업로드하면, 이용 가능한 부동산 데이터, 위험 신호, 문서 분석 및 구매자 질문을 포함한 명확한 입찰 전 보고서를 받을 수 있습니다.

왜 입찰 전에 임대 규정을 확인해야 하나요

VvE는 건물 내 아파트의 사용 방법에 대해 규칙을 정할 수 있습니다. 이러한 규칙은 다음에 영향을 줄 수 있습니다:

• 장기 임대;
• 단기 체류 또는 휴가 임대;
• Airbnb 스타일 임대;
• 방별 임대(룸단위 임대);
• 가족 구성원, 직원 또는 법인 임차인에 의한 사용;
• 임차인이 gebruikersverklaring(사용자 서약서)에 서명해야 하는지 여부.

입찰 전에 중요한 이유는 당신의 사용 계획이 허용된 사용과 일치하지 않을 수 있기 때문입니다.

예시: 집으로 사용할 목적으로 아파트를 샀지만, 회사에서 해외 발령이 나면 1년 동안 임대할 계획이라고 가정해보세요. VvE 규정이 승인 절차를 요구하거나 임대를 금지한다면, 그러한 유연성은 제한될 수 있습니다.

투자자에게는 임대 제한이 지불할 의사가 있는 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 자가 거주자에게는 엄격한 단기 체류 금지가 오히려 건물 내 호텔형 사용을 줄여 긍정적일 수 있습니다.

입찰 전 결정이 항상 "구입 또는 포기"인 것은 아닙니다. 다음과 같은 선택이 가능합니다:

• 입찰 전에 추가 질문을 요청한다;
• 유연성이 제한되어 있으므로 더 낮게 입찰한다;
• 문서 검토 관련 조건을 추가한다;
• VvE가 서면으로 규칙을 확인해 줄 경우에만 진행한다;
• 의도한 사용이 필수적이라면 포기한다.

제한 규정이 보통 나타나는 VvE 문서

임대 및 단기 체류 규정은 여러 문서에 나타날 수 있습니다. 제안을 하기 전에 판매 중개인에게 전체 VvE 패키지를 요청하세요.

1. Splitsingsakte

The splitsingsakte는 분할 증서입니다. 빌딩을 아파트 권리로 나누며 종종 bestemming(용도/지정된 사용)을 설명합니다.

“bestemd tot woning” 또는 “uitsluitend voor bewoning”과 같은 문구를 찾아보세요. 이는 아파트가 주거용으로 지정되었음을 의미합니다. 문서가 엄격하다면 호텔형 단기 체류 사용은 위험 요소가 될 수 있습니다.

2. Splitsingsreglement and modelreglement

The splitsingsreglement은 VvE 규칙을 담고 있습니다. 특정 연도의 표준 modelreglement를 참조하고, 증서에 변경 사항이 추가되어 있을 수 있습니다.

모델 규정만 읽지 마세요. 증서에 해당 건물에 특화된 수정사항이 포함될 수 있습니다.

3. Huishoudelijk reglement

The huishoudelijk reglement은 하우스 룰(관리 규정) 문서입니다. 보통 소음, 반려동물, 쓰레기, 공용 공간, 임차인에 의한 사용 등 실무적 사항을 다룹니다.

광범위한 임대 금지가 하우스 룰에만 나타난다면, 그것이 증서나 분할 규정과 어떻게 연관되는지 법률 또는 공증 전문가에게 문의하세요. 문서 간 위계가 중요합니다.

4. ALV minutes

The notulen van de ALV는 소유주 총회 회의록입니다. 다음과 같이 공식 규칙에서 명확하지 않은 실무적 문제를 드러낼 수 있습니다:

• Airbnb 손님에 대한 불만;
• 불법 임대에 대한 이전 벌금;
• 임대 규칙 변경에 대한 논의;
• 소유주와 VvE 이사회 간의 분쟁;
• 유사한 사례에서 허가가 부여되었는지 또는 거부되었는지 여부.

5. 판매자 정보 및 매물 설명

매물 설명에 “임대 가능” 또는 “expat 임대에 적합”이라고 적혀 있을 수 있습니다. 이를 증거가 아닌 출발점으로 간주하세요.

항상 VvE 문서와 지방 규정과 주장 내용을 비교하세요.

VvE 문서에서 검색할 네덜란드어 용어

VvE 문서는 보통 네덜란드어로 되어 있고 오래된 법률용어를 사용할 수 있습니다. VvE 문서의 단기 체류 및 임대 규정을 검토할 때 다음 용어를 검색하세요.

금지와 허가 절차 둘 다에 주의하세요. “사전 서면 동의로 허용”은 “허용되지 않음”과 매우 다릅니다.

단기 체류는 지방 규정 및 금융 심사도 필요합니다

VvE 규정은 한 층에 불과합니다. VvE가 특정 임대 유형을 허용해도 다른 규정이 이를 제한할 수 있습니다.

입찰 전에 의도한 사용이 다음에 부합하는지 확인하세요:

• 지방의 휴가용 임대 규정: 많은 지방자치단체가 관광 임대, 등록, 허가 또는 최대 사용 등에 대한 지역 규칙을 가지고 있습니다. 현재 규정을 시청/시청에 확인하세요.
• Omgevingsplan: 지역 계획 규정이 정상 주거 사용과 숙박 또는 호텔형 사용을 구분할 수 있습니다.
• Huisvestingsverordening: 지역 주거 규정은 방 임대, 전환 또는 임대 허가에 영향을 줄 수 있습니다.
• Opkoopbescherming: 일부 지방자치단체에서는 매입 후 임대(바이투렛)가 특정 주택에 대해 제한될 수 있습니다. 현재 지역 규칙을 확인하세요.
• 대출(모기지) 조건: 많은 주택 담보대출은 자가 거주를 전제로 하며, 대출자 승인 없이는 임대를 제한할 수 있습니다.
• 보험: 단기 체류 손님이나 임차인은 보험 보장에 영향을 줄 수 있습니다.
• 세금 및 임대 법률: 임대 소득이 계획의 일부라면 자격 있는 세무 또는 법률 전문가에게 문의하세요.

이 점은 네덜란드에서 이사 오는 expat이 출국 시 부동산을 임대할 옵션을 원할 때 특히 중요합니다.

실무적인 입찰 전 체크리스트

임대 유연성이 중요한 아파트에 제안하기 전에 이 체크리스트를 사용하세요.

• 판매 중개인에게 전체 VvE 문서 패키지 제공을 요청하세요.
• 저장 공간, 주차장 또는 공유 시설을 포함한 정확한 아파트 권리를 확인하세요.
• 아파트의 허용 용도를 확인하려면 splitsingsakte를 읽으세요.
• splitsingsreglement 및 참조된 modelreglement를 확인하세요.
• verhuur, short stay, logies, Airbnb, ingebruikgeving, boete와 같은 네덜란드어 용어를 검색하세요.
• 임대가 금지되어 있는지, 허용되는지, 또는 허가로만 허용되는지 확인하세요.
• 허가가 필요하다면 누가 허가를 내리는지 물어보세요: 이사회, 소유주 총회 또는 다른 당사자인지.
• 허가가 개인적, 일시적, 양도 가능 또는 조건부인지 물어보세요.
• 임차인이 gebruikersverklaring에 서명해야 하는지 확인하세요.
• 불만, 분쟁 또는 제안된 규칙 변경 사항을 위해 최근 ALV 회의록을 읽으세요.
• 현재 소유자나 이전 소유자가 아파트를 임대했는지, 그리고 VvE가 이를 승인했는지 물어보세요.
• VvE 규칙을 지방의 단기 체류 및 임대 규정과 비교하세요.
• 귀하의 담보대출 및 보험이 의도한 사용을 허용하는지 확인하세요.
• 답이 불분명하면 입찰을 조정하거나 문서 검토 조건을 추가하거나 포기하는 것을 고려하세요.

중개인에게 물어볼 유용한 질문은 다음과 같습니다:

“제 의도한 임대 사용이 허용되는지 확인할 수 있는 VvE 문서의 정확한 조항을 알려주실 수 있나요?”

답변이 모호하면 입찰하기 전에 계속 확인하세요.

Huisscan이 도와드릴 수 있는 사항

Huisscan은 제안을 하기 전에 구매자가 사용할 수 있는 입찰 전 부동산 점검(네덜란드)을 위해 설계되었습니다.

네덜란드 주소 하나와 업로드된 문서로, Huisscan 입찰 전 보고서는 다음을 도와줄 수 있습니다:

• 해당 주소에 대한 이용 가능한 네덜란드 부동산 데이터 수집;
• VvE 문서 및 관련 조항 식별;
• 업로드된 문서에서 임대 및 단기 체류 용어 검색;
• 사용 제한 위험 신호 표시;
• 가능한 경우 매물 주장과 문서 문구 비교;
• 중개인, VvE 매니저, 모기지 상담사 또는 법률 전문가에게 할 명확한 구매자 질문 작성;
• 입찰 전에 구매자들이 종종 놓치는 주요 부동산 리스크 네덜란드 정리.

Huisscan은 공증인, 변호사, 대출 상담사, 감정사, 세무사 또는 건물 검사관을 대체하지 않습니다. 입찰이 진지해지기 전에 이용 가능한 정보를 더 일찍 검토하여 더 나은 질문을 할 수 있도록 도와줍니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

VvE가 네덜란드에서 임대를 제한할 수 있나요?

예, VvE 문서에는 사용 및 임대에 관한 규칙이 포함될 수 있습니다. 효력은 정확한 문구, 문서 간 위계 및 법적 맥락에 따라 달라집니다. 임대 사용이 귀하의 결정에 중요하다면 자격 있는 법률 또는 공증 전문가에게 해당 조항을 검토해 달라고 하세요.

단기 체류는 일반 임대와 같은가요?

아니요. 장기 주거 임대와 단기 체류는 종종 다르게 취급됩니다. 단기 체류는 특히 손님이 매우 짧게 머무를 경우 숙박, 관광, 또는 호텔형 사용에 더 가깝게 보일 수 있습니다. VvE가 정상 임대는 허용하지만 단기 체류는 금지할 수 있습니다.

매물 설명에 Airbnb 또는 임대 가능이라고 쓰여 있으면 신뢰할 수 있나요?

아니요. 매물 설명은 확인해야 할 주장으로 간주하세요. VvE 문서를 요청하고, 지방 규정을 확인하고, 그 사항이 입찰에 영향을 준다면 서면 확인을 요청하세요.

현재 소유자가 이미 아파트를 임대 중이면 어떻게 되나요?

그것이 구매 후에도 자동으로 동일하게 할 수 있다는 의미는 아닙니다. 현재 사용이 묵인된 것일 수 있고, 소유자 개인에 한한 것일 수 있으며, 정식으로 승인되지 않았을 수 있습니다. 허가가 존재하는지, 그리고 그것이 새 소유자로 이전되는지 확인하세요.

어떤 VvE 문서가 가장 중요한가요?

먼저 splitsingsakte와 splitsingsreglement을 확인하세요(참조된 modelreglement 포함). 그다음 실무적 집행 및 최근 논의를 위해 huishoudelijk reglement과 ALV 회의록을 확인하세요.

입찰하기 전에 주소를 확인하세요.